Σκέψεις γύρω από το
φαινόμενο των αγορών γης μεγάλης κλίμακας και των τουριστικών επενδύσεων αντίστοιχης
κλίμακας *
Αν υποθέσουμε ότι
σε ένα τόπο, δύσκολα ρευστοποιήσιμης αγοράς, πραγματοποιούνται
αγορές μεγάλων εκτάσεων γης αξίας εκατοντάδων εκατομμυρίων ευρώ,
- ότι οι αγορές
πραγματοποιήθηκαν αρχικά μέσω μιας υπεράκτιας εταιρείας με άγνωστη ιδιοκτησιακή
δομή,
- ότι η γη
μεταπουλήθηκε από την υπεράκτια εταιρεία σε κάποια εγχώρια εταιρεία
και,
- ότι η εγχώρια
εταιρεία κατασκευάζει σε αυτή τη γη μια σύνθετη τουριστική
μονάδα- «χωριό», μεγάλης κλίμακας με υψηλό μεν κόστος
διαμονής αλλά με αναμενόμενη μικρή πληρότητα,
το ερώτημα που
προκύπτει είναι περισσότερο από συγκεκριμένο: Μήπως αυτή η πρακτική, η οποία παρουσιάζεται
ως επένδυση που συμβάλλει στην «ανάπτυξη», αποσκοπεί κατά κύριο
λόγο στην νομιμοποίηση εσόδων από παράνομες δραστηριότητες, δηλαδή στο ξέπλυμα
χρήματος ;
5 δείκτες πρακτικών ξεπλύματος
Η όποια ενδελεχής διερεύνηση
του θέματος θα αποκαλύψει ότι οι πρακτικές αυτού τού τύπου συνδέονται,
πολύ πιθανά, με το ξέπλυμα χρήματος για τους παρακάτω λόγους:
1. Χρήση
υπεράκτιας περιοχής δικαιοδοσίας
Ορισμένες χώρες
προσφέρουν ευνοϊκές συνθήκες ως προς τη μυστικότητα του ιδιοκτησιακού
καθεστώτος των εταιρειών και την φορολογία. Το ιδιοκτησιακό
καθεστώς των υπεράκτιων εταιρειών που φιλοξενούν είναι αδιαφανές,
προστατεύοντας έτσι τους όποιους κρύβονται πίσω από εκατομμύρια ευρώ και
την προέλευση των κεφαλαίων.
2. Άγνωστες
πηγές χρηματοδότησης
Η απουσία διαφάνειας
γύρω από τους επενδυτές είναι ένα ακόμη σημάδι, ειδικά σε δικαιοδοσίες
όπου ενδέχεται να εμπλέκονται πρόσωπα που θα μπορούσαν να εκτεθούν.
3. Αγορές
μεγάλων εκτάσεων γης αποσυνδεδεμένες από την εμπορική λογική
Τα εκατομμύρια ευρώ
του παρόντος αφηγήματος αποτελούν τεράστια δαπάνη σε τόπους δύσκολα
ρευστοποιήσιμης αγοράς. Εάν τα οικονομικά μεγέθη της ζήτησης μεγάλων τουριστικών
μονάδων - «χωριών», των τοπικών τουριστικών ροών κ.λπ. δεν την
δικαιολογούν, το κίνητρο της επένδυσης σε γη και σε δομές
είναι, πιθανά, η αποθήκευση πλούτου και όχι η απόδοση της επένδυσης.
4. Χαμηλή
πληρότητα και υψηλό κόστος διαμονής
Οι επενδύσεις σε τουριστικές
μονάδες με χαμηλή πληρότητα και υψηλό κόστος διαμονής επιτρέπουν
την χειραγώγηση των λειτουργικών μεγεθών - πχ. εικονικές
κρατήσεις - με στόχο το ξέπλυμα χρήματος. Ο τομέας της φιλοξενίας
είναι ιδιαίτερα αδιαφανής, καθόσον οι ταμειακές ροές μπορούν να χειραγωγηθούν,
π.χ. με τη διόγκωση της πληρότητας/εσόδων.
5. Απορρόφηση
μεγάλων ποσών
Επειδή οι συναλλαγές
είναι μεγάλου ύψους, απορροφούν μεγάλα χρηματικά ποσά με μία μόνο συμφωνία.
Και κάποιο εύγλωττο παράδείγμα
Ένα απλό αριθμητικό
παράδειγμα κάνει κατανοητό ότι οι επενδύσεις που στερούνται οικονομικής
λογικής μπορεί να είναι επικερδείς αν ξεπλένεται χρήμα. Υποθέτοντας
ότι ένας επιχειρηματίας επενδύει 100 εκ. ευρώ σε μια μεγάλη τουριστική
μονάδα - «χωριό», ας εξεταστούν δυο σενάρια:
- της συμβατικής
επένδυσης, όπου ο επιχειρηματίας στοχεύει στη μεγιστοποίηση της απόδοσης
στο επενδυόμενο κεφάλαιο και,
- του ξεπλύματος.
Σενάριο 1:
Συμβατική Επένδυση (Στόχος: Μέγιστη οικονομική απόδοση)
Ας υποτεθούν τα εξής
χαρακτηριστικά της επένδυσης:
α. Χωρητικότητα τουριστικού
χωριού: 1200 κλίνες.
β. Μέση ημερήσια
τιμή ανά κλίνη: 125 ευρώ.
γ. Μέση πληρότητα:
80% από Μάϊο μέχρι Σεπτέμβριο.
δ. Ετήσια έσοδα
= 1200 × €125 × 150 × 80% = 18 εκ. ευρώ.
ε. Ετήσια πάγια
έξοδα: 4 εκ. ευρώ.
στ. Ετήσια λειτουργικά
έξοδα: 6 εκ (ένα τρίτο των ετησίων εσόδων).
ζ. Ετήσιο καθαρό
κέρδος: 8 εκ. ευρώ.
Σύμφωνα με τα
παραπάνω, η ετήσια απόδοση της επένδυσης είναι της τάξης του 8%.
Υποθέτοντας ότι ο επιχειρηματίας μπορεί να πουλήσει την επένδυση μετά
από 10 χρόνια στην αξία των 100 εκ. ευρώ, θα έχει μια υψηλή απόδοση
της τάξης του 8% για καθένα από τα 10 χρόνια της λειτουργίας της τουριστικής
επένδυσης.
Αν τώρα η επένδυση
είχε πληρότητα 20% αντί για 80%, τα ετήσια έσοδα θα
ήταν 4.5 εκ. (=18/4) και τα ετήσια λειτουργικά έξοδα θα ήταν 1.5
εκ. ευρώ (=4.5/3). Λαμβάνοντας υπ’όψη και τα ετήσια πάγια έξοδα των 4
εκ., ο επιχειρηματίας θα είχε ζημία 1 εκ. ευρώ, με λίγα λόγια όχι
μόνο δεν θα είχε απόδοση στο επενδυόμενο κεφάλαιο των 100 εκ.
ευρώ αλλά θα πραγματοποιούσε και ζημιές. Μια συμβατική επένδυση θα
ήταν αδύνατο να διαρκέσει με τόσο χαμηλή πληρότητα.
Σενάριο 2: Ξέπλυμα
χρήματος (Στόχος: Ξέπλυμα 100 εκ. ευρώ σε καθαρό, νόμιμο, πλούτο)
Ας υποτεθεί τώρα η
περίπτωση μίας επένδυσης με τα ίδια χαρακτηριστικά της προηγούμενης
εκτός από το ότι η τιμή ανά κλίνη είναι υψηλή και η πληρότητα
χαμηλή.
α. Χωρητικότητα τουριστικού
χωριού: 1200 κλίνες.
β. Μέση ημερήσια
τιμή ανά κλίνη: 250 ευρώ (υπερβολικά υψηλή, αποθαρρύνει κρατήσεις).
γ. Μέση πληρότητα:
10% από Μάϊο μέχρι Σεπτέμβριο.
δ. Ετήσια έσοδα:
1200 × 250 × 150 × 10% = 4.5 εκ. ευρώ.
ε. Ετήσια πάγια
έξοδα: 4 εκ. ευρώ.
στ. Ετήσια
λειτουργικά έξοδα: 1.5 εκ. ευρώ (ένα τρίτο των ετησίων εσόδων).
ζ. Ετήσιο καθαρό
κέρδος: μείον 1 εκ. ευρώ.
Όπως φαίνεται η επένδυση
παράγει ζημία 1 εκ. ευρώ κάθε χρόνο και επομένως δεν θα ήταν
δυνατό να διαρκέσει με συμβατικούς όρους. Δεδομένου όμως ότι στόχος του
εγχειρήματος είναι η μετατροπή των 100 εκ. ευρώ σε καθαρό
χρήμα, η επένδυση έχει σαφή οικονομική λογική.
Αν τώρα ο
επιχειρηματίας πουλήσει την επένδυση μετά από 10 χρόνια
στην αξία των 100 εκ. ευρώ, θα έχει μεν χάσει 10 εκ. από τη 10ετή
λειτουργία της αλλά θα έχει καταφέρει να μετατρέψει τα 100 εκ. βρώμικου
χρήματος σε 90 εκ. καθαρού. Σε περίπτωση δε που ο επιχειρηματίας
δηλώνει διπλάσια πληρότητα της πραγματικής, αυξάνοντας εικονικά τα
ετήσια έσοδα από 4.5 εκ. σε 9 εκ., τότε θα ξεπλύνει στο
τέλος ακόμα περισσότερο χρήμα: Τα 4.5 εκ. της ετήσιας εικονικής
πληρότητας θα γίνουν 45 εκ. σε 10 χρόνια, τα οποία θα προστεθούν
στα πλέον των 90 εκ. του καθαρού χρήματος από την πώληση.
Με λίγα λόγια…
Είναι γνωστό ότι το
ύποπτο χρήμα των υπεράκτιων λογαριασμών είναι εκτεθειμένο
σε σειρά κινδύνων - δέσμευση, μη ασφαλής χρήση κ.λπ. Σύμφωνα με το παρόν
αφήγημα, η αγορά μεγάλων εκτάσεων γης, ή και η επένδυση
σε τουριστικά «χωριά» μεγάλης κλίμακας, το εντάσσουν στην κατηγορία των
πολυπόθητων «επενδύσεων» και της πολύτιμης «τουριστικής ανάπτυξης»,
ενώ τον «επενδυτή» σε εκείνη των κοινωνικά καταξιωμένων (sic !!!). Το αποκτηθέν
περιουσιακό στοιχείο είναι χειροπιαστό, νόμιμο και μη
κατασχέσιμο. Ακόμα κι εάν η τουριστική δομή λειτουργεί με ζημιά,
η γη του αποτελεί σπάνιο περιουσιακό στοιχείο, στην ουσία ένα
σίγουρο «θησαυροφυλάκιο» για τον νομιμοποιημένο πλούτο. Όταν
αργότερα θα πωληθεί - η γη ή και η δομή - σε άλλον
επενδυτή, σε κατασκευαστή ή ακόμα και σε συνεργό, το χρήμα θα έχει από
μετουσιωθεί από προϊόν παρανομίας σε καθαρό και νόμιμο κεφάλαιο.
Το χαριτωμένο μας αφήγημα
θα μπορούσε να ολοκληρωθεί «αισιόδοξα» με την εστίαση των στόχων και των σκοπών
της ειδικής περίπτωσης ξεπλύματος χρήματος μέσω της αγοράς μεγάλων
εκτάσεων γης και της δημιουργίας τουριστικών δομών μεγάλης κλίμακας,
υψηλού κόστους διαμονής και - περιέργως - χαμηλής πληρότητας, σε δύσκολα
ρευστοποιήσιμες τουριστικές αγορές … Αλλά δεν είναι έτσι. Στην περίπτωση
της πρακτικής τους δρομολόγησης, τα εγχειρήματα αυτού του είδους θα
είχαν ιδιαίτερα σημαντικές επιπτώσεις, τόσο στην οικονομία και
την κοινωνική συνοχή, όσο και στην ακεραιότητα του περιβάλλοντος
και του πολύτιμου φυσικού κεφαλαίου.
Ενδεικτικά :
1. Από την σκοπιά
της παραγωγικής λειτουργίας και της υγείας της οικονομίας:
- Θα συνέβαλλαν στη μείωση
της πρωτογενούς παραγωγής - γεωργία, κτηνοτροφία.
- Θα λειτουργούσαν ως
παράγοντες αποτροπής ξένων και εγχώριων υγειών επενδύσεων
και παρεμπόδισης της «αναπτυξιακής προοπτικής» καθόσον η υγιής παραγωγική
λειτουργία απαιτεί καθαρό οικονομικό περιβάλλον, με διαφάνεια, θεσμική
επάρκεια και υγιή ανταγωνισμό.
- Θα αποτελούσαν
αιτία στρέβλωσης του ανταγωνισμού.
- Θα συνέβαλλαν
στην αποδυνάμωση της εμπιστοσύνης στους θεσμούς και στις θεσμικές
μεταρρυθμίσεις που απαιτούνται για την βελτιστοποίηση της παραγωγικής
λειτουργίας.
- Θα συνέδραμαν στην
οριστική εγκατάλειψη κάθε προσπάθειας δημιουργίας μοντέλων ήπιου, βιώσιμου,
τουρισμού.
2. Από τη σκοπιά
της απορρύθμισης της κοινωνικής συνοχής :
- Θα συνέβαλλαν στη
δημιουργία κοινωνικών ανισοτήτων και περιθωριοποίησης των ντόπιων,
με την αύξηση της αξίας γης, του κόστους των ακινήτων και
του κόστους ζωής, λόγω gentrification, που θα τους εξανάγκαζε είτε να μετακομίσουν είτε
να πουλήσουν τις περιουσίες τους.
- Θα συνέβαλλαν στην επικράτηση
της εποχικής απασχόλησης
- Θα συνέβαλλαν στην
εξαύλωση της τοπικής κουλτούρας - μέσο και φορέα διατήρησης της κοινωνικής
συνοχής - υπέρ μιας επίπλαστης, μαζικής τουριστικής εικονογραφίας,
δίχως ταυτότητα και δίχως ρίζες.
3. Από τη σκοπιά
των περιβαλλοντικών τους επιπτώσεων :
- Θα συνέβαλλαν στην
καταστροφή τοπίων και φυσικών οικοσυστημάτων - αποψίλωση φυσικών
εκτάσεων - δασών, παραλιών - με αλλοίωση του φυσικού ανάγλυφου και
απώλεια βιοποικιλότητας.
- Θα αποτελούσαν
παράγοντα υπερκατανάλωση φυσικών πόρων - νερό και ενέργεια
- εις βάρος της τοπικής κοινωνίας.
- Θα αποτελούσαν πηγή
ρύπανσης, λόγω όγκου λυμάτων και απορριμμάτων, με πιθανότητα
ρύπανσης του θαλάσσιου περιβάλλοντος και του υπεδάφους.
- Θα συντελούσαν στην
υπερφόρτωση των υπαρχουσών υποδομών - ύδρευσης,
αποχέτευσης, διαχείρισης αποβλήτων, συγκοινωνιών κ.λπ.
- Θα συνέδραμαν στην
εξαύλωση των στόχων της όποιας περιβαλλοντικής πολιτικής.
Η στάση της Πολιτείας ;
Θα ήταν πρακτικά
αδύνατο να μην μας δημιουργηθούν, εν κατακλείδι, κρίσιμα και βασανιστικά
ερωτήματα γύρω από τη στάση της Πολιτείας σε αυτού του είδους τις ζημιογόνες
πρακτικές υποθήκευσης της υγειούς «ανάπτυξης» της χώρας από όλες τις
οπτικές γωνίες, οικονομίας, κοινωνίας και περιβάλλοντος.
- Γιατί η αβασάνιστη κρατική
έγκριση όλου αυτού του κατακλυσμού τουριστικών επενδύσεων, τεράστιας
κλίμακας, εκεί που δεν χωράνε, που δεν ταιριάζουν και εκεί που καταστρέφουν τα
πάντα εμφατικά, διεμβολίζοντας την τουριστική αγορά, ενάντια σε κάθε
λογική παραγωγικής ανασυγκρότησης ;
- Γιατί αυτή η, άνευ
προηγούμενου, αδειοδότηση εν λευκώ όλων αυτών των επενδύσεων,
δίχως δεσμεύσεις ως προς τον εθνικό και τον περιφερειακό χωρικό
σχεδιασμό, ή και το υποτιθέμενο θαλάσσιο χωροταξικό, εκτός των τοπικών
πολεοδομικών σχεδίων, σε καταστρατήγηση των ισχυόντων πολεοδομικών
κανόνων και σε παράκαμψη της περιβαλλοντικής νομοθεσίας και του καθεστώτος
των προστατευόμενων περιοχών, του αιγιαλού και της παραλίας ;
- Γιατί αυτή η
αβασάνιστη έγκριση όλων αυτών των επενδύσεων, σε εμφανή παράκαμψη
της φέρουσας ικανότητας των τόπων δημιουργίας τους, σε όλες τις
διαστάσεις της - οικολογική, κοινωνική και οικονομική - με
ανυπολόγιστες συνέπειες για την ακεραιότητα του φυσικού κεφαλαίου,
την κοινωνική συνοχή και την οικονομία των τοπικών κοινωνιών;
- Ποιόν εξυπηρετούν
όταν η πραγματική τους πληρότητα είναι εμφανώς επιχειρηματικά
ασύμφορη ;
- Μήπως, εν τέλει, η
περίφημη παραγωγική ανασυγκρότηση - αυτή που όλοι διακηρύσσουνε και
κανείς δεν κάνει πράξη - δεν είναι άλλο από το μετασχηματισμό της χώρας
σε ένα απέραντο πλυντήριο χρήματος ;
* Ο σκεπτικός
#Oikologiki_Symmaxia
«Οικολογική Συμμαχία».
- Για την «Οικολογική Μετάβαση» σε μία κοινωνία βιώσιμης ευημερίας.
- Για τον άνθρωπο, τα ζώα και το περιβάλλον.
- Για τον κόσμο που μπορεί να γίνει.
contact@oikologiki-symmaxia.gr
